【「息」海浮沉】為何「非黑即白」的貸款思維最危險？

絕大多數人都習慣以「非黑即白」的思維二選一，甚至把選擇房貸利率變成一場對未來加息或減息的押注。

然而，回顧澳洲樓市歷史，令業主陷入財政被動的，往往不是選錯了Fixed或Variable，而是把全部貸款押在單一利率結構之上。

/ 一、歷史的教訓：單一策略的兩大陷阱 /

過去幾年的澳洲房市，正好讓我們親身經歷了一場由利率劇烈波動引發的財政風暴。

在2020至2021年疫情期間，澳洲儲備銀行（RBA）將現金利率降至0.1%的歷史低位。當時，不少借款人成功鎖定約2%的極低定息。

但自2022年5月起，RBA在約18個月內合共加息13次，將現金利率推高至4.35%。選擇全浮息的業主，供款很快便跟隨利率上升；對貸款額較高的家庭而言，每月供款甚至增加數千澳元，家庭現金流因而受到沉重壓力。

然而，當初全數鎖定定息的業主，也並非永遠的贏家。

當大量兩至三年期定息貸款於2023至2024年陸續到期，部分業主迎來所謂的「定息懸崖」（Fixed Rate Cliff）：房貸利率由約2%跳升至6%以上，在缺乏預先安排的情況下，家庭供款負擔突然大幅增加。

這場加息潮與定息到期潮，揭示了房貸風險的真正本質。

不論是全選浮息，押注利率即將下降；還是全數鎖定定息，以為供款從此高枕無憂，只要總體經濟走勢與原先預期不同，單一結構都可能令家庭失去調整空間。

所以，房貸管理的核心，從來不是準確預測市場，而是建立一個能夠承受不同利率環境的彈性防護網。

/ 二、2026年的選擇：Fixed與Variable應該如何比較？/

踏入2026年，不同銀行、貸款比例和產品之間的利率差距相當大，市場上的定息與浮息亦可能在不同時期出現接近甚至倒掛。

定息比浮息低，可能反映銀行的批發融資成本、市場競爭，以及對未來利率走勢的判斷，但並不代表減息必然到來。

借款人因此面對兩難：全選浮息，可以保留未來利率下降時的得益，但亦要承受利率再次上升的風險；全數鎖定定息，可以令短期供款較穩定，卻可能限制額外還款、轉按或出售物業的彈性。

與其猜測哪一邊一定勝出，更實際的問題是你的家庭能夠承受多少供款波動，又需要保留多少資金靈活性？

/ 三、拆分貸款：不要押注市場，而是分散風險 /

其中一種值得考慮的風險管理方式，是採用70%浮動加30%固定的拆分貸款（Split Loan）。

以80萬澳元貸款為例，56萬澳元（70%浮動利率）浮息的部分可以保留較高的還款彈性，並連結Offset Account。

借款人可將日常儲蓄、薪金及備用資金存放在Offset Account，以減少實際需要計算利息的貸款餘額。假如未來利率下降，這部分貸款亦可較快受惠。此外，浮息貸款一般較方便進行額外還款、轉按或出售物業。

而 24萬澳元（30%固定利率）定息的部分則可在指定年期內穩定部分供款，為家庭現金流建立一道防線。

假如通脹重新上升，或RBA再次加息，至少部分貸款不會立即受到影響；相反，假如利率下降，借款人仍保留大部分浮息貸款的調整空間。

這種安排的目的，不是保證借款人一定支付最低利息，而是避免整筆貸款完全暴露於單一市場走勢之下。

/ 四、Fixed Offset：有用，但必須看清條件 /

目前部分澳洲貸款機構亦為固定利率貸款提供100% Offset功能，讓借款人在固定供款的同時，利用儲蓄降低指定貸款部分的計息餘額。但「Fixed Offset」並不是所有銀行的標準功能，不同產品亦可能設有存款上限、戶口限制或額外費用。

借款人亦要留意，Offset Account通常只會連結至指定的貸款部分，並非同一筆資金可以同時抵銷浮息及定息貸款。

因此，設計Split Loan時，除了比較利率，更要清楚了解：

* Offset連結哪一個Loan Split；

* 固定部分可否額外還款；

* 額外還款是否設有上限；

* 提早轉按或出售物業會否產生Break Cost；

* 套餐費及戶口費會否抵銷利息優惠。

/ 結語：最好的策略，是保留選擇權 /

在2026年的利率環境下，最佳房貸策略不是準確預測下一次加息或減息，而是管理風險、現金流與靈活性。

Split Loan可以讓借款人同時保留部分定息的穩定性、浮息的調整空間，以及Offset Account的資金效益。但70/30並不是適合所有人的固定答案。

有些家庭收入穩定、儲蓄充足，可能適合較高比例的浮息；有些家庭需要確定每月供款，則可能需要較高比例的定息。真正合適的結構，應該根據家庭現金流、風險承受能力及未來計劃決定。

貸款的真正風險，並不是沒有猜中利率方向，而是在市場改變時，自己已經沒有調整的空間。

至於銀行為甚麼會在RBA行動之前調整定息？定息牌價又如何反映批發資金成本及市場預期？

*這就可以期待下一篇，將會解密銀行利率定價背後的「經濟密碼」！

文：Paul Lai