房屋稅不是一種稅：維州住房稅制的真正邏輯

從稅制結構看，所謂「住房相關稅收」，至少可以分為四類。

第一類是交易稅，最典型的例子是印花稅（stamp duty）。它一次性徵收，與成交掛鈎；市場熱時收入豐厚，市場轉冷時收入急跌。

第二類是持有稅，例如以土地價值為稅基的 land tax。這類稅項並不依賴物業買賣，而是按年存在，其政策價值在於：收入較穩定，亦可用來影響持有人長期的行為選擇。

第三類是空置稅，以維州的 Vacant Residential Land Tax（VRLT）為代表。這類稅項高度政策導向，目的並不在於「多收錢」，而是把「空置」本身變成一個需要付出代價的選擇。

第四類是資本增值稅（CGT）。它屬聯邦稅制，表面上與州政府的土地稅不同層級，但在現實中，任何關於 CGT 稅率、折扣、適用範圍或持有期的「可能調整」，都會即時影響投資回報預期，進而牽動住房市場的交易節奏與價格水平。

同樣是稅，但不同稅基，解決的問題完全不同。有些是為了穩定公共收入，有些用來改變行為，有些則直接塑造市場預期與建屋成本。

為甚麼「稅」會成為住房政策的一部分？

住房從來不只是市場問題，而是三個政策目標同時拉扯的結果：

第一，供應——如何增加可住、可租的住宅。
第二，可負擔性——如何抑制過度投機與長期空置。
第三，財政可持續性——如何建立穩定收入，支撐公共服務。

正是在這個框架下，「稅」不再只是收錢工具，而成為政府介入土地與住宅使用方式的制度槓桿。

因此，land tax 與 VRLT 的政策語言，總是圍繞「更有效使用土地」、「增加住房供應」、「建立公平而可持續的稅基」。若只把它們理解為「物業稅」，就會錯過它們真正的功能。

從印花稅到 land tax：政策為何偏好「持有稅」

印花稅是典型的交易稅，而它最大的問題，並不是稅率高低，而是高度不穩定。

市場轉弱，成交量下跌，政府收入同步下滑，形成「市場越差、政府越缺錢」的逆周期困境。在經濟下行時，這種稅基特別脆弱。

相對而言，land tax 作為年度性、以土地價值為基礎的稅項，具備三個關鍵優勢。第一是收入較穩定、不直接依賴成交量。第二是稅基較廣，可隨估值調整。第三是可透過門檻與豁免進行精細化政策設計。

因此，當政府需要一個更可預測的財政來源時，政策重心自然由交易稅，轉向持有稅。

Land tax 的設計邏輯：徵稅是按土地價值，不是買入價

Land tax 的核心不在於你何時、以甚麼價格買樓，而在於你名下合計持有的應課稅土地價值（site value）。

制度上，所有豁免土地會先被剔除；最典型的例子是自住物業（PPR）。因此，較常涉及 land tax 的，是投資物業、商業或工業用地，以及度假屋。土地估值由 Valuer‑General Victoria 作出，State Revenue Office 則依估值發出評稅通知。

自 2024 年 1 月 1 日起，land tax 門檻下調為一般持有人 $50,000；Trust $25,000。這並非單純的技術性微調，而是一個清晰的政策訊號——擴大稅基、把土地持有成本「常態化」，而非只針對高價值或大型持有者。

同時亦要注意：land tax 以上一年 12 月 31 日午夜的持有狀態作為評稅基準。即使物業在 1 月出售，賣方仍需承擔該年度全額 land tax，制度上一般不會自動分攤。

VRLT：把「空置」變成有成本的選擇

Vacant Residential Land Tax（VRLT）是維州針對住宅長期空置所設的年度稅項。它的目標非常直接，就是提高空置成本，迫使住宅資源投入使用。

VRLT 與 land tax 是不同稅項，但高度相關；若土地屬 land tax 豁免類別，通常亦會豁免 VRLT。

VRLT 有兩個關鍵制度特徵。

第一，是回看式評稅——以上一年實際使用狀態作判斷。
第二，是適用範圍持續擴張：由早期只涵蓋部分墨爾本都會區，擴展至全維州住宅用地；並自 2026 年 1 月 1 日起，進一步延伸至都會區內某些連續五年或以上未發展、但具住宅發展能力的土地。

政策涵蓋的情況，包括沒有住宅建築物的土地、工程半途停擺的項目，以及仍處於部分完工狀態的單位。

常見誤解在於度假屋 – 它通常需要繳 land tax，但在符合條件下，可能獲 VRLT 豁免，例如同一曆年實際使用達四星期。

VRLT 的核心從來不是「你有沒有樓」，而是「住宅資源有沒有被使用」。

稅，不只是收入，而是行為槓桿

綜觀近年政策方向，維州對 land tax 與 VRLT 的重視，同時服務兩個核心目標。一是提高使用效率、抑制空置與囤積；二是、建立穩定、可預測的收入來源。

這些稅項不是附帶措施，而是政府重塑住房與土地使用秩序的制度工具。

成效與代價：稅制從來不是單線因果

政府不斷強調供應、效率、使用率，但真正被系統性優先保障的，始終只有收入的穩定性。Land tax 門檻下調、VRLT 適用範圍擴張、回看式評稅、跨年度責任，正確與否可以辯論，但方向卻高度一致，就是稅基要更廣，收入要更平滑，風險要轉移出政府資產負債表。

問題在於，這些措施被包裝為「住房改革」，但真正被即時改善的，卻不是供應，也不是可負擔性，而是政府的現金流可預測性。

當政策一再透過稅制去「管理需求」、去「懲罰空置」、去「常態化持有成本」，卻長期無法交付對等速度與規模的新增供應，稅制就不再是引導行為的工具，而開始變成替制度缺陷買單的手段。

— Wade Ho, Trio Lawyers

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