香港政府出「辣招」壓止樓市——— 房屋局長張炳良訪問澳洲談香港房屋問題

香港政府出「辣招」壓止樓市———

房屋局長張炳良訪問澳洲談香港房屋問題

文:何懿羚

張炳良近日首次以香港政府運輸及房屋局局長身份公式訪問澳洲，同路人雜誌有幸應邀在墨爾本與張炳良出席一場飯局，在席間張局長向我們大談香港樓市問題和對應政策，以及運輸兩大範疇，特別提到上週政府公佈的新一輪樓市「加辣」招數，讓對事件關心而身在澳洲的人們可有一渠道得知新政策動向。

張炳良分析現時香港樓市狀況是供不應求，年輕人想置業但因樓價高企而卻步。香港樓市有著嚴重的供求問題，供應追不上需求，對比中國大陸香港樓市供不應求問題節節上升。原因可歸咎於包括非本地居民的外來需求、炒賣的投機需求，還有投資需求。

香港特區政府於2012年10月針對非香港永久居民買賣，徵收「額外印花税」和「買家印花税」，限制非香港永久居民購買住宅物業。該政策規定，購買住宅法定持有期3年內賣房需支付10%到20%不等的額外印花税；非香港永久性居民和所有公司購房需繳納雙倍即15%的買家印花税。

2013年2月政府再推新政策針打擊炒樓，徵收雙倍印花稅，規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花税，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花税，首次置業的香港永久居民買家，和只有一個住宅而換樓的買家，都可獲得豁免。他稱政策一出台後即時殺市場，在該年2月至2015年9月間交易數字雖有上升但速度被壓。2015年至本年第一季度市場有回落之勢，但隨即開始反彈。

唯樓市最近最一步熾熱，2016年11月政府宣佈樓市加辣新招數，印花稅現在劃一調升到15%，因以前印花稅按面積徵收，如單位面積小印花稅便低，導致炒家仍然資金充裕可投資低價樓。已擁有一層物業，打算購買物業投資者的交易成本大大增加。

張局長根據公開數據分析，引進雙倍印花稅後投資房減少，可惜是今年年初不超過一千宗交易到9月已有2600宗，有1個或以上住宅物業的香港永久性居民買家的交易，由今年首季平均每月500宗至9月份數字更加增加到2,300宗。

張局長表明辣招是以「港人優先」為依歸，但現今是開放社會，不能阻止外來買家在港購置房產。他就額外交易成本有一定壓抑作用，有信心有足夠力度面對市場問題。現實是，政府樓市辣招成效不顯著，2012年辣招出台後，樓市被封頂，買入三年內放盤要徵稅，本港物業成交量雖下降近七成，首次置業人士較易入手的二手市場更是冷淡，一段時間市場消化後仍回到起點，樓價沒有明顯回落。2013年辣招一出台雖能制止成交量，2014年首季後樓價便慢慢回復至高點，在今年新辣招前資金大量湧向易入手的小型住宅。辣招有一定的用處，唯影響不是深遠，根本問題沒有解決，供應永遠不能追上需求，辣招治標不治本。年輕人不能「上車」因樓價太貴，現時許多俗稱「劏房」的163方呎單位動輒也要4、5百萬元，地產發展商不愁賣不出，市場總有投資者買下小單位，對初次置業者「上車」遙遙無期。早前九龍啟德住宅地以「天價」88.37億元成交售與中資地產公司，每呎樓面地價高價1.35萬元，超市場預期1.4倍，建成後單位呎價或2.2萬起。今次政府帶頭拉高地價，日後買到合理價錢住宅機會不樂觀。

加辣招數是針對手持兩個或以上單位業主，可是資金充裕的炒家有兩種情況：不太在乎那15%稅項成本，或是換樓成本增加，未必願意大幅減價，放盤意慾減低，凍結二手市場。但一手市場價格高，年輕人未必有能力負擔，所以說到底還是供應的問題。

張局長認同供應要追，但決心解決「土地問題」總會遇到社會不同的反對聲音，如發展住宅會增加人口密度，發展地區交通網絡不完善，留地作休憩用途等。但這不能完全怪責反對聲音，政客的語言「偽」術出神入化，只說出事情的片面，觀眾把持不住就被迷惑。像新界東北發展計劃其實是讓旁邊的邊境禁區可以變成「特區中的特區」，中國大陸人和外國人均可以免簽證進入，成為深圳特區及香港「邊境特區」的開發提供住宅配套、地產商由香港政府早有意發展新界東北時起大幅收購和囤積土地，落實發展後向地產商收購土地，令事件有官商勾結嫌疑。像提倡開發郊野公園舒緩供應問題，但現時郊野公園受『郊野公園條例』保護，若需發展必須經過立法會修法，隨時耗上十年八載，不會是政府的首選，這只是聲東擊西，真正試圖開發的土地是容易著手的郊野公園外圍—「綠化地帶」。

買樓保值，銀紙貶值，這是必須面對的現實。辣招只是說明香港政府沒有辦法在「土地問題」上解決，只靠收徵稅項制止炒家購買成本，沒有直接面對資金充裕的投資人士在消化稅額後仍然會投資不動產，無意拋售手持房產的他們反倒讓二手市場封頂，實質有利港人的房屋土地問題沒有解決。供不應求是核心問題，政府也低估了炒家資金能力。