恆大引發的危機

信用評級機構惠譽(Fitch)就表示，違約「看來是很有可能的」。另一家評級機構穆迪(Moody’s)說，恆大的現金和時間都已用光。

恆大面臨的總債務超過3000億美元，這筆債務相當於葡萄牙全國公共債務總額。有數百個尚未完工的住宅樓項目，憤怒的供應商已停止了建築工地的工作。恆大甚至已開始用移交未完成項目產權的方式來支付逾期賬單。

恆大

恆大是中國第一家房地產開發商。恆大總裁許家印曾經是中國最大的財富，擁有20萬名員工。恆大的業態覆蓋住宅、商寫、主題樂園、產業園、康養項目，以及學校、醫院、銀行、政府大樓、高鐵、機場、景區等公建設施，並向城市公服方向快速拓展。拿下7次冠軍的廣州足球俱樂部也是恆大於2010年3月1日獲得了全部股權。

中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式（預售制）——向銀行借貸數以億計的資金買地，之後幾個月內就開盤售樓，收回數倍資金，接著再把這筆錢投入買更多的地，借更多的債，開更多的盤，恆大也是如此。

2008年，為應對金融危機，北京推出「四萬億」計劃，大量投資湧入基礎設施建設，加上寬鬆的信貸政策，房地產迎來一波強力上漲。

2016年中國開啟一輪棚改貨幣化——將城市中難以配套的老破小的區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。這一政策造成當時中國樓市「量價齊升」，恆大通過激進的高槓桿操作，搭上政策的「東風」，瞬間膨脹，當年就成為中國第一大房企。

恆大危機

自從20世紀開始，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。 2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。而如今，中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

對於中國政府而言，隨著房地產行業背後的風險累積，逐步引起監管層的警惕。去年8月，中國政府要求房地產企業控制負債規模，具體而言有三條紅線：一剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，二是淨負債率不得大於100%，三是現金短債比小於1 。如果踩了其中一條，年負債增速不得超過10%，如果踩了兩條，不得超過5%，如果三條全踩，不得新增有息債務。房企巨頭中，三條全踩的只有三家，包括恆大。

不能藉新債，意味著恆大不能從舉債中開源，而政府密集出台措施抑制房價上漲，「打擊不合理需求」，使房企們住房銷售的回款也開始下跌，另一個進水口水流突然變小。兩者疊加，恆大現金流危機爆發。

更大的危機

2008年美國投行雷曼兄弟倒閉，引發交易對手的危機，最終使全球市場陷入癱瘓，雖然恆大不是雷曼兄弟，但類似的危機仍然有可能蔓延。

根據恆大去年年底給政府部門的信件，恆大負債涉及超過128家銀行和逾121家非銀行機構。除此之外，還有一萬多億來自恆大利用監管較少的影子銀行進行的融資，其中就包括信託、理財產品和商業票據。

就商業票據而言，恆大開給供應商、合作方的商業憑證，約定到期付款，並無擔保，風險極大。很多中國企業，比如從事代理銷售的易居，從事裝修的金螳螂，從事建材的三棵樹，都累積了數十億至數千萬不等的商票，一旦無法償付，數以千億的壞賬，勢必衝擊整個行業。

目前最迫在眉睫的擔憂是發生房地產行業崩潰，如果恆大賤賣資產可能會破壞價格體系，導致所有高槓桿的房企們崩潰，使這個佔中國經濟四分之一的行業陷入癱瘓。

恆大倒閉也可能動搖全球金融市場，使其他中國企業更難繼續利用外國投資為其業務融資。過去一周，面值一美元的恆大債券交易價只有50美分。恆大在香港上市的主要股票的價格已在過去一年縮水了逾75%。恆大破產可能會導致整個經濟出現信貸緊縮，因為金融機構會變得更不願冒險。

對於澳洲的影響也是顯著的，眾所周知，澳洲的原材料在中國的房地產熱潮中發揮了重要作用，所有那些公寓樓都需要大量的鋼材。房地產開發商佔了中國所有鐵礦石需求的一半左右。因此，建築業的任何大幅下降都意味著鋼材需求的減少，甚至是鐵礦石需求的減少，而目前鐵礦石的價格已經從五月份的峰值下跌了約40%。

住房狀況對比

中國改革開放40年來，房地產業從無到有，並在日後逐漸成為國民經濟的重要組成部分。 40年來，中國城鎮居民居住環境極大改善，人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增加了4.5倍。

香港是公認的全球高房價市場，在國際住房負擔能力調查（Demographia International Housing Affordability Survey）中，香港公寓價格是居民平均年收入的18.1倍，人均住宅面積卻僅為15.8平方米，遠低於上海（24.2平方米）、新加坡（25.1平方米）、深圳（27.9平方米）等亞洲其他大城市的水平。

11年前，澳大利亞人是世界上建造獨立屋面積最大的國家，之後公寓住房被更多人接受，這個數字有所下降，目前澳洲平均家庭住房面積為189.8平方米，維州的獨立住宅面積仍然是全澳最大，平均面積為242.8平方米。但是因為經濟的發展和人口的激增，人們越發搬往新開發的遠郊，新開發的土地面積也遠遠小於20年前。這也成為澳洲年輕家庭的趨勢。

習近平曾說「房子是用來住的不是用來炒的」，結合如今北京要求香港房產巨頭配合北京利益，重新制定香港房地產規則，就能明白，習近平一定會大力限制房價，因為中國如今民眾已經負擔不起高額的房價，而房地產，比如恆大完全是利用高槓桿，自己賺的盆滿缽滿，但是中國金融界卻不得不面臨著巨大的危機。

對於已經買房子的人來說，如果房價下跌，會造成民眾的不滿情緒，也會引起動盪，但是如果房市仍然不加以整治的話，像日本房地產泡沫破碎的情況，似乎又是早晚的，尤其隨著中國人口數量在未來的下滑，早一點出手總比失去控制要好得多。

只是，北京應該如何讓房價軟著陸，還有許多值得思考的地方，畢竟這些房地產大佬的資源和人脈太複雜了，包括香港的地產商也一樣，都可以引起政治的變化。另外，就是如何讓群眾也可以滿意，北京還有很長的路要走。

文/本刊編輯部

圖/網路