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香港政府出「辣招」壓止樓市——— 房屋局長張炳良訪問澳洲談香港房屋問題

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香港政府出「辣招」壓止樓市———

房屋局長張炳良訪問澳洲談香港房屋問題

文:何懿羚

張炳良近日首次以香港政府運輸及房屋局局長身份公式訪問澳洲,同路人雜誌有幸應邀在墨爾本與張炳良出席一場飯局,在席間張局長向我們大談香港樓市問題和對應政策,以及運輸兩大範疇,特別提到上週政府公佈的新一輪樓市「加辣」招數,讓對事件關心而身在澳洲的人們可有一渠道得知新政策動向。

張炳良分析現時香港樓市狀況是供不應求,年輕人想置業但因樓價高企而卻步。香港樓市有著嚴重的供求問題,供應追不上需求,對比中國大陸香港樓市供不應求問題節節上升。原因可歸咎於包括非本地居民的外來需求、炒賣的投機需求,還有投資需求。

香港特區政府於2012年10月針對非香港永久居民買賣,徵收「額外印花税」和「買家印花税」,限制非香港永久居民購買住宅物業。該政策規定,購買住宅法定持有期3年內賣房需支付10%到20%不等的額外印花税;非香港永久性居民和所有公司購房需繳納雙倍即15%的買家印花税。

2013年2月政府再推新政策針打擊炒樓,徵收雙倍印花稅,規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花税,200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花税,首次置業的香港永久居民買家,和只有一個住宅而換樓的買家,都可獲得豁免。他稱政策一出台後即時殺市場,在該年2月至2015年9月間交易數字雖有上升但速度被壓。2015年至本年第一季度市場有回落之勢,但隨即開始反彈。

唯樓市最近最一步熾熱,2016年11月政府宣佈樓市加辣新招數,印花稅現在劃一調升到15%,因以前印花稅按面積徵收,如單位面積小印花稅便低,導致炒家仍然資金充裕可投資低價樓。已擁有一層物業,打算購買物業投資者的交易成本大大增加。

張局長根據公開數據分析,引進雙倍印花稅後投資房減少,可惜是今年年初不超過一千宗交易到9月已有2600宗,有1個或以上住宅物業的香港永久性居民買家的交易,由今年首季平均每月500宗至9月份數字更加增加到2,300宗。

張局長表明辣招是以「港人優先」為依歸,但現今是開放社會,不能阻止外來買家在港購置房產。他就額外交易成本有一定壓抑作用,有信心有足夠力度面對市場問題。現實是,政府樓市辣招成效不顯著,2012年辣招出台後,樓市被封頂,買入三年內放盤要徵稅,本港物業成交量雖下降近七成,首次置業人士較易入手的二手市場更是冷淡,一段時間市場消化後仍回到起點,樓價沒有明顯回落。2013年辣招一出台雖能制止成交量,2014年首季後樓價便慢慢回復至高點,在今年新辣招前資金大量湧向易入手的小型住宅。辣招有一定的用處,唯影響不是深遠,根本問題沒有解決,供應永遠不能追上需求,辣招治標不治本。年輕人不能「上車」因樓價太貴,現時許多俗稱「劏房」的163方呎單位動輒也要4、5百萬元,地產發展商不愁賣不出,市場總有投資者買下小單位,對初次置業者「上車」遙遙無期。早前九龍啟德住宅地以「天價」88.37億元成交售與中資地產公司,每呎樓面地價高價1.35萬元,超市場預期1.4倍,建成後單位呎價或2.2萬起。今次政府帶頭拉高地價,日後買到合理價錢住宅機會不樂觀。

加辣招數是針對手持兩個或以上單位業主,可是資金充裕的炒家有兩種情況:不太在乎那15%稅項成本,或是換樓成本增加,未必願意大幅減價,放盤意慾減低,凍結二手市場。但一手市場價格高,年輕人未必有能力負擔,所以說到底還是供應的問題。

張局長認同供應要追,但決心解決「土地問題」總會遇到社會不同的反對聲音,如發展住宅會增加人口密度,發展地區交通網絡不完善,留地作休憩用途等。但這不能完全怪責反對聲音,政客的語言「偽」術出神入化,只說出事情的片面,觀眾把持不住就被迷惑。像新界東北發展計劃其實是讓旁邊的邊境禁區可以變成「特區中的特區」,中國大陸人和外國人均可以免簽證進入,成為深圳特區及香港「邊境特區」的開發提供住宅配套、地產商由香港政府早有意發展新界東北時起大幅收購和囤積土地,落實發展後向地產商收購土地,令事件有官商勾結嫌疑。像提倡開發郊野公園舒緩供應問題,但現時郊野公園受『郊野公園條例』保護,若需發展必須經過立法會修法,隨時耗上十年八載,不會是政府的首選,這只是聲東擊西,真正試圖開發的土地是容易著手的郊野公園外圍—「綠化地帶」。

買樓保值,銀紙貶值,這是必須面對的現實。辣招只是說明香港政府沒有辦法在「土地問題」上解決,只靠收徵稅項制止炒家購買成本,沒有直接面對資金充裕的投資人士在消化稅額後仍然會投資不動產,無意拋售手持房產的他們反倒讓二手市場封頂,實質有利港人的房屋土地問題沒有解決。供不應求是核心問題,政府也低估了炒家資金能力。

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