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由Wantirna 房車公園居民搬遷引發的思考

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文/本刊編輯部
圖/ABC新聞、財經見聞、網路

大都市區域的快速發展,提升了它們在本國和全球經濟中的地位。特別是依託於全球城市發展起來的全球城市區域,成為全球經濟、金融、商貿中心和跨國公司的控制中心。但是大都市區域的發展之路也伴隨著種種矛盾與問題的產生。在日益關注經濟利益最大化、人情日益冷漠的當下,「人」這一始終無法繞開且具有最大變數的因素到底應放置在哪裡,值得每個人思考。一個來自中國商人的商業決定,一夜間,就影響了Wantirna 房車公園百餘戶居民的去留。

一紙通知,舉家搬遷


2016年8月,房地產開發商Longriver Group為Wantirna 房車公園這片土地支付了3560萬元。同時,200多個房車公園居民被迫離開他們幾十年來一直被稱為家的地方。居民雖然擁有自己的房屋,但對房屋所在土地只是租賃關係。即便一些房屋的價值超過15萬元,但是業主只能賣到4.5萬元。然而,所有居民不得不為自己找一個新家,從而支付所有的搬遷、拆除費用和重建成本。

在購買該公園不久後,Longriver Group董事Andrew Yu(並不是前白馬商會會長余國安先生,卻被某政黨張冠李戴,在網上把余會長個人相片貼圖謾罵)試圖將居民租金提高50%以上。在維多利亞消費者事務部迅速介入後,公園管理層降低了增幅。但是,許多居民仍然無法承受租金增幅。2016年12月,所有居民收到了一份遷出通知,寫明如果他們在2017年7月10日前簽署同意並離開,他們的住房將會繼續存在,並可以只支付較少的租金,直到最後清理日,以鼓勵居民提早離開。而在2018年1月初前必須搬離,這是開發商冷冰冰的「最後通牒」。

住在這裡14年的Con Mylonas是一名食品服務技術員,也是三個孩子的父親,關閉房車公園的消息把他的生活的影響得天翻地覆。當年,取得貸款後的Mylonas先生建造了一座三居室的房屋,並鋪設了鋪路石,棕櫚樹,橄欖樹和涼棚。在這個耗資共15萬元的房子裡,Mylonas先生養育了他的三個兒子。「我們來這裡是為了一個家,現在他們從我們身上把這些都一點點地拿走了,我們幾乎無家可歸。」

得知公園將關閉,一接到通知,Mylonas先生就雇用了卡車和起重機將其房屋搬遷並搬遷,他暫時搬遷到Longwarry另一個房車公園,租金是每月1,800元,整個搬遷過程耗資約14,000元。Mylonas先生接受了2萬元左右的銷售優惠,並獲得州政府4,000元的支援,包括債券資金和1個月的租金。他聲稱這遠遠不夠,但對那些沒有資格申請公共住房的人來說,這是他們唯一的選擇。

Mylonas先生的新家仍在建設中。他發現自己沒有必要的設施,他需要繼續依靠鑽井水和煤氣罐。「我已經休假了兩個星期,因為我疲憊不堪,我已經耗盡了,我必須重新整理我的房子,並按我的成本重新組合起來。」他曾經的計劃是退休後繼續住在Wantirna,去世後將這個家傳給自己的孩子。而現在這一切都成了泡影。他的三個兒子分別是木匠,混凝土和噴漆畫家。
諾克斯市目前提供了一些支援服務,包括由公眾服務部每週三天在公園內設立的機構,Villa Maria老年護理,EACH精神健康和Uniting Care Harrison。這些機構服務提供的資金並非直接給居民。

合法但不合情


2018年1月25日,拿到民事行政仲裁庭做出的有利於自己的裁決,Barry Bedwell對結果「非常高興」,表示自己一直以來做出的努力非常值得。

81歲的Bedwell先生是Wantirna房車公園153名永久居民中的一員,他們被告知他們被迫為以億元的聯排別墅發展項目讓路。但是,Bedwell並沒有從他居住了14年的家中打包搬走,而是提起了法律訴訟。

Bedwell先生認為開發商Longriver沒有按照正確的程序向他發出搬遷通知,因為它不是通過親手交付或掛號郵件發送的。仲裁庭成員Susan Burdon-Smith認同這一說法,表示通過電子郵件和留在信箱中的信件向Bedwell先生做出的騰房通知並不符合「住宅租賃法」的要求。由於搬遷通知要求有365天,這一裁決意味著Longriver現在必須重新發出365天的通知,以騰空或購買了Bedwell先生的房子。「他們有兩種選擇——支付我補償或者再給我一年。」Bedwell先生說。Bedwell先生表示,自己房子的市場價值估計約為16萬元。

維多利亞州法律援助高級律師Tanja Golding稱讚仲裁庭的決定是一次「重要的」勝利,它給了Bedwell先生「更多的談判時間」。她表示,這有助於澄清關於搬遷通知所要求的法律,但為公園的已搬遷的居民,開創的先例已經是太遲了。「不幸的是,大多數居民已經搬出去,可能剩下的居民將選擇挑戰他們的通知。」

根據維多利亞州法律,房車公園租戶沒有權利對他們遭受損失進行賠償。這是1997年維州居民租賃法中的一個較大漏洞。而在新南威爾士州和昆士蘭州按照法律規定,遇到類似情況的房客則可以獲得賠償。Wantirna居民行動小組(WRAG)的發起人彼得格雷表示,他知道州政府必須在法律範圍內工作,但他堅持認為,在這種情況下,政府應該「忘記法律」。該組織希望為搬遷這些房屋提供補償,每棟建築物的價格大約為5萬元。

格雷先生說:「我們從未挑戰過房車公園的關閉,我們發起運動是關乎於正義,關乎於我們可以過負擔得起的生活。」 他理解,開發者正在做的事情雖然合乎法律,卻沒有從道德層面考慮。WRAG希望修改法律,因為「現在它允許業主入主後像草葉一樣對待我們。「業主入主後就會講,好吧,我已經買下了這片土地,現在你們都可以在某個特定的日子離開,他並沒有真正看到他的行為所造成的後果。」

諾克斯巿議會於2017年7月拒絕了在該地點建造294棟聯排別墅的規劃申請,但此後開發商已向法庭提出上訴,決定尚未公佈。對於近日民事行政仲裁庭就Bedwell先生提出異議做出的裁決,Longriver Group尚未做出任何回應。

Bedwell先生拿到仲裁庭决定後,和自己的法律援助律師正在與Longriver Group進行談判,希望问题能很快得到解決。Mylonas先生不明白為什麼自己不能被尊重,「很快我們都會被遺忘,開發商贏了,政府贏了,市議會贏了,這裡的人怎麼樣?我們只是小人物。他們為什麼不能把我們看成是人?」

城市發展始終要以「人」為核心

澳大利亞已是世界上城市化程度最高的國家之一。在全球化和新經濟背景下,知識資訊的可共用性、外溢性和擴散性,使得以知識為基礎的經濟領域呈現出邊際收入遞增的特點。反映在城市發展方面,城市聚集帶來了報酬遞增的效果:對於個人,聚集所產生的邊際收益大於邊際成本;對於整個地區,回流效應大於擴散效應,因而使得大城市的規模不斷擴大。

澳大利亞各屆政府城市規劃的一個共同點是打造更為緊湊和更具活力的大都市。各地大量新建住房拔地而起。由於開發計劃追求的是「高密度」,各大首府城市的中心地帶或內城區隨處可見、高聳入雲、品質不一的公寓樓。但是,政府戰略往往制定了較高的目標,而對城市居民複雜性和多樣性的理解卻不夠充分。以澳大利亞各首府城市為例,過去三十年內,以市場為導向的開發模式形成了各地嚴峻的就業機會和居住條件不均衡。悉尼就存在一條非常鮮明的「貧富分界線」。內城市郊往往是富有、知識經濟的代名詞,在市政規劃中處於更加有利的地位。與此相反,外環郊區則往往是另一番景象,製造業就業人口下滑、配套服務不完善、交通出行高度依賴私家車等。在這樣的大城市規劃藍圖中卻未能實現「保障住房」的目標,完善的公共交通對於很多居民而言依然「可望而不可即」,基礎設施投資並不充分。不斷湧入的人口,疲憊不堪的公共交通,怨聲載道的民眾成為了城市規劃失敗的最好印證。中環和外環郊區的就業機會依舊很少。這些地區就業機會少,進而加劇了勞動力市場的不均衡。

澳大利亞學者Clive Forster曾表示,澳大利亞的大城市規劃在制定之前並未進行充分的城市調研,「澳大利亞的城市規劃呈現出兩條平行線的特點。一方面,城市規劃當局和附屬機構主導政策的制定,另一方面,越來越多的澳大利亞居民生活在日益複雜、分散和富有多樣性的各個市郊。」隨著「大都市世紀」的到來,制定更為高效、更為細緻、基於實證的大都市規劃和治理框架變得越來越緊迫。提高城市的包容性,實現權利和機會的均等,讓每一個在城市的人都有歸屬感和榮譽感,這才是任何一座城市發展的要義所在。

城市發展離不開各方權益的平衡

早在一年多前,由於當時新州政府在實施史上最大規模的基礎設施投資,而在全州範圍內路橋、管網等大型設施開建則意味著土地徵遷工作量浩大,有效的徵地政策改革在當時呼之欲出。具體而言,名下房屋資產被用以公共基礎設施目的徵收的業主將可及時獲取充分資訊,有充足準備時間配合徵遷,並獲得地方政府更大力度的支持。並且,補償金將提高近5萬元。時任新州州長麥克•貝爾德(Mike Baird)表示,新州政府將採納專項調查的大部分建議,並進一步提供優惠措施,譬如增加補償金等,「我們正在抓緊進行新州亟需的基礎設施建設,在推進的過程中,不可避免會帶來變動,但我們確保賦予被徵遷家庭和企業主平等權利。」貝爾德同時表示要力爭使得這一政策改革成為全國最公平、最慷慨的徵地補償解決方案。
結語
實現城市發展,土地徵用、用途變更,這是一個繞不開的話題。不論是政府徵用,還是商業運作,民眾的利益必然要得到應有的尊重和及時的補償。Wantirna 房車公園曾經居住著很多低收入群體,儘管那裡更多是臨時性的房屋,但是也為他們提供了溫暖的棲居之所。被中國商人成功收購後,商業行為中追求其利潤最大化也符合商場規則,但是方式上的有欠考慮和人情的忽視,則是這一事件讓我們看到的另一層面。在Wantirna房車公園200名受影響的居民中,許多人是退休人員和老人。讓這些人員全部自行支付一切搬遷和重建成本,從企業應負擔的社會責任角度看,從情理上確實很難講通。對於Longriver Group這樣規模的開發商,Wantirna居民行動小組提出的每棟建築物補償5萬元未嘗不是一種可行且又能平穩解決爭議的途徑。

在城市發展巨變的大背景下,土地的輪轉變是不可避免的,但可以避免的是對住客權益的漠視,這不僅要訴諸於房地產開發商應盡的社會責任,更要政府完善健全系列政策,以保障在這場多方博弈中各方權益的最大化實現。

澳大利亞的城市發展在全球城市發展的樣本中始終是一個好的範例,但是不代表問題可以不去解決,在經濟形勢趨於放緩、房地產市場尚需規範、公民權益保障管道有待拓寬、政策體系仍不完善的情況下,澳洲政府需要承擔的責任還有很多,而對房地產開發商的引導也是重任在肩。城市發展從來都離不開各方權益的平衡,希望Wantirna 房車公園這一案例能很快得到妥善解決,並為日後維多利亞州的城市發展提供一個可借鑒並且推動進一步變革的範本。

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